各乡镇人民政府、峡山口街道办事处,区政府有关部门，区直有关单位，驻区有关行政、企事业单位:

    《湘东区农村住房建设管理暂行实施细则》已经区政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真抓好贯彻落实。

                             湘东区人民政府

                              2016年7月6日

湘东区农村住房建设管理暂行实施细则

　　为进一步规范全区农村住房建设秩序，加强我区农村住房建设管理，全面提高农村住房管理水平，推进秀美乡村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《江西省城乡规划条例》和《江西省村镇规划建设管理条例》等有关法律、法规及省政府办公厅《关于切实加强农村住房建设管理的通知》（赣府厅字〔2014〕55号）、市政府《关于进一步加强全市农村住房建设管理的实施意见》（萍府发〔2015〕16号）的要求，现结合我区实际，制定湘东区农村住房建设管理暂行实施细则。

    一、强化规划管控

　　（一）科学编制村镇规划。各乡镇政府（街道办事处）是乡（镇、街）总体规划、控制性详细规划及村庄规划的编制主体，要严格按照国家和省制定的村镇规划标准认真做好本区域村镇规划。村镇规划要坚持与土地利用总体规划衔接，坚持保护耕地，严禁占用基本农田、避开地质灾害等危险区域和不损毁历史文化遗存等原则，突出规划的战略性、前瞻性、协调性、实用性和可执行性，提升规划编制的质量和水平。在编制村镇规划时，以乡（镇、街）为主体，将各村（或社区）进行打包编制，有条件的，也可将自然村小组一并纳入其中,但新增建设用地预留指标只能在本乡（镇、街）范围内调剂。完成村镇规划后，及时与土地利用总体规划进行衔接，确保“多规合一”。要委托具备规划资质的设计单位做好规划编制并加快规划编制力度，在2016年底完成所有行政村、自然村村庄规划编制和320、319国道沿线乡（镇、街）控制性详细规划的编制。国土、规划部门要密切配合，指导并督促各乡（镇、街）做好规划编制。

　　（二）严格执行村镇规划。各乡（镇、街）要采取有效措施引导农民建房按规划建设，不按村镇建设规划选址的，不得办理审批建房。修改乡（镇、街）总体规划必须坚持法定程序，修改涉及总体规划强制性内容的，按城乡规划法律法规规定，报区政府批准。各乡镇政府（街道办事处）要及时公布经依法批准的村镇规划，让村民知情，接受社会监督。要及时纠正规划实施过程中的偏差，维护规划的严肃性和权威性。

　　二、严控用地计划，严格审批农用地转用

    （一） 严控用地计划。加强农村住房建设（即宅基地）用地计划管理。农村宅基地占用农用地纳入土地利用年度计划，要按照节约集约的总体要求，严格执行用地计划，不得超计划批地。各乡镇政府（街道办事处）要根据建房户的条件，按照轻重缓急的原则，科学合理控制村镇建设用地规模。

    （二）严格审批农用地转用。

    1.对（萍府发〔2015〕16号）文件下发前的：已建成但未占用基本农田并已依法处理的，以各乡（镇、街）为单位在今年6月15日前进行打捆报批；对占用基本农田已建成且已处罚到位但确实无法拆除的，乡（镇、街）要及时进行基本农田补划，并及时补报农转用手续，确保本管辖区内基本农田数量不减少，质量不降低。

    2.对（萍府发〔2015〕16号）文件下发后的：各乡（镇、街）严格按规定逐级报区政府审批，涉及占用基本农田的且移送法院还拒不执行的用户，以各乡（镇、街）为主体，协调法院、公安、土地、住建、规划等有关部门进行强行拆除复耕。对“一户一宅”零星散户不占用基本农田、不影响村镇规划、不符合土地利用总体规划的，可按程序申报区政府审批；对集中连片建房超过2户以上的，必须在符合村镇规划和土地利用总体规划的前提下，按程序报区政府审批。湘东土地管理分局每年以打包方式分批次向市政府申请办理农用地转用审批手续，涉及新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费由所在乡（镇、街）负责缴纳。

　　三、严格执行农村住房建设用地政策

　　（一）严格执行耕地保护政策。农村村民建房选址要尽量利用原宅基地、村内空闲地和荒山、荒坡，除移民搬迁和拆迁等集中安置确需占用耕地外，其他建房原则上不得占用耕地，占用耕地建设住房必须严格履行审批手续和“占一补一、占优补优”的法定义务，坚决杜绝乱占滥用耕地建房，禁止占用基本农田建设住房。严格控制宅基地面积，占用耕地的，每户不得超过120平方米（含余坪）；占用宅基地和村内空闲地的，每户不得超过180平方米（含余坪）；占用荒山、荒坡的，每户不得超过240平方米（含余坪）。严格执行“一户一宅”规定，防止和控制“一户多宅”现象，建新必须拆旧。鼓励村民原址拆旧建新和拆除破旧危房以及开展空心村治理，倡导合理用地、节约用地、集约用地，优化村庄建设用地布局，改善农村人居环境。

　　（二）明确管理权限。根据土地管理法律的规定，区政府依法审批本行政区内农村住房建设。禁止城区居民到农村购买宅基地建私房。农村住房建设涉及在城区规划区范围内的（不包括中心城区）确需新建、改造、安置的农民建房，应当先经规划部门批准，涉及办理农用地转用手续的依法按程序申请办理。避免沿公路两侧建房，如涉及在国道、省道或其他二级公路以上建筑控制区的应当按照公路用地外缘向外，国道不少于20米、省道不少于15米、县道不少于10米、乡道不少于5米的控制距离规定办理。涉及占用林地和河道等控制范围的，应当依照林业部门和水务部门相关意见办理。

　　四、严格规范农村住房建设管理

（一）完善农村住房建设管理机构。区政府成立湘东区农村住房建设管理领导小组，由区长任组长，分管土地工作的副区长任常务副组长，分管住建、规划的副区长任副组长，区规划、住建、土地、财政、交通、公路、农业、林业、农办等部门为成员单位，下设领导小组办公室在湘东土地管理分局，具体负责全区农村住房建设管理指导和调度、监督、考核工作。各乡（镇、街）要相应成立农村住房建设管理领导小组，负责辖区内村民建房规划、审核审批管理和巡查工作；同时成立农村住房建设联合审核小组，组长、副组长分别由主要负责人和分管负责人担任，城建规划办、土地管理中心所、新农村建设办等机构负责人为成员。

（二）加强组织机构和人才队伍建设。各乡（镇、街、管委会）应加强对村镇规划的指导检查，并设立规划管理岗位，配备专业技术人员，保障规划工作有序开展。

（三）建立联审联批制度。农村村民建房申请使用宅基地的，必须严格履行农村住房建设用地审批手续，建房用地审批坚持实施“二公示、三到场”和联审联批，各乡（镇、街）要根据自身实际情况制定工作方案，明确联审联批时间、部门审批等事项。具体程序和申报材料如下：

　　1.申请。农村村民向本集体经济组织（村小组）提出书面申请，在本集体经济组织（村小组）审查符合“一户一宅”规定后，在本村组张榜公示7日。

　　2.审查。公示无异议后，乡（镇、街）组织城建规划办、交通办、新农村建设办、土地管理中心所、林业工作站等联合实地核查，核查申请人是否符合申报条件。对不符合申报条件的，应当场予以口头回复，并建议申请人另行选址。

　　3.公示。经乡镇政府（街道办事处）审核，报区政府审批同意，再次在本村组公示7日无异议后，由有关部门单位核发乡村建设规划许可证和建设用地批准书。

4.审批发证。宅基地经依法批准后，乡（镇、街）城建规划办、土地管理中心所要到实地丈量批放宅基地，特别是在国道、省道、县道等交通沿线建房的，要严格按照交通、公路部门的意见定桩放线。村民住宅建成后，到实地验收检查是否按照批准的面积和要求使用土地，符合规定的方可办理登记，颁发不动产登记证书。

5.所需申报材料。个人申请报告（村组附意见）、申请人身份证和户口本复印件（属于分户的，需要结婚证复印件）、公示及公示照片、原宅基地《集体土地使用证》、《农村村民建房联审联批表》、申请人同意退出原使用的住宅用地交还集体经济组织的承诺书等材料。

6.优化审批程序。农村住房建设管理领导小组办公室要着力优化审批程序，各乡（镇、街）、各有关部门要按照各自职责有序有效开展工作。

    （四）提升农村住房设计水平。各乡（镇、街）要按照安全可靠、功能完善、特色鲜明、路网清晰和节地、节材、环保的要求，结合本地实际，在《江西省和谐秀美乡村特色农房设计图集》的基础上，挑选符合当地情况图集，将通用设计图纸向社会公布，供农村村民进行选择，并建议建房户连片改造，指导其按程序进行报建，严格按照设计图纸建设，逐步规范建房行为，消除未经设计随意建房的现象。各乡（镇、街）和住建主管部门要加强对农村村民建房质量与安全的监督检查和技术指导，加强对建筑工匠和施工队伍的技术培训和管理，指导和强化落实住房建设各方的质量安全责任，杜绝质量与安全事故发生。

    （五）加强农村宅基地建新退旧管理。宅基地申请人在村镇规划区内新选址申请宅基地时，应同时与本集体经济组织（村小组）签订建新退出超标准的老宅基地承诺书和保证金。承诺并保证将超标准的老宅基地交回本集体经济组织（村小组），由本集体经济组织（村小组）整理还耕或安排其他符合建房条件的农户建房。经批准异地新建住宅的，老宅基地交回本集体经济组织（村小组）时连同老宅基地使用证上交乡镇政府（街道办事处），由湘东土地管理分局按法定程序办理注销登记手续。在承诺时间内未将老宅基地退回村集体，经教育仍不退回村集体、不拆除的，乡镇政府（街道办事处）应依法对其老宅基地上的建筑物强制拆除并没收保证金。

　　五、建立监管工作长效机制

    （一）明确乡镇政府（街道办事处、管委会）和部门责任。

　　乡镇政府（街道办事处、管委会）对本行政辖区内农村住房建设监管负全责，要定期和不定期地组织开展专项行动，组织拆除违法建房，恢复土地原状，并建立日常监管机制，维护农村建房正常秩序。各相关职能部门应根据自身职责积极支持，管控到位。

　　湘东土地管理分局负责区领导小组办公室的日常工作，牵头负责全区农村住房建设管理的指导和调度、监督、考核工作。

　　湘东规划分局负责开展查处违反规划非法建房专项行动。

　　区住建局负责开展违法建筑专项行动。

　　区林业局负责开展查处破坏森林植被、违法占用林地建房专项行动。

　　区农业局负责拆除违法建筑后恢复土地原状的督促检查验收工作。

　　区交通运输局、湘东公路分局和区农办根据各自职能履行好部门职责。

（二）实施区级督导制度。由区土地、规划、住建、交通、公路、农业、林业、农办等部门组成督导组，定期、不定期地对乡（镇、街）辖区内的农村住房建设情况进行督察。发现占用基本农田建房的，由区领导小组下发督办令，督促相关乡（镇、街、管委会）拆除整改到位，并追究乡（镇、街、管委会）党政主要领导及相关责任人责任；发现占用其他土地，特别是对违反规划或在公路两边建筑控制区内建房的，下发督办函，并督促整改到位；对有乡（镇、街、管委会）、部门履行职责不力的，由监察部门依照相关规定追究有关责任人的责任。

（三）落实农村住房建设监管责任制度。

乡（镇、街）是本行政区域内的农村住房建设管理的责任主体，乡镇长、街办主任是第一责任人，分管负责人是直接责任人。要制定相关考核管理办法，层层签订管理责任状，将监管责任落实到村级负责人、驻村干部、挂村班子成员、分管领导及主要领导，明确责任目标、责任内容，对履职不到位的单位和个人分级实行责任追究。

　　村委会要及时掌握辖区内农村住房建设的线索和信息，实行农村住房建设信息员（即地灾监测信息员）报告制度，发现违法建房情况要第一时间向所在土地管理中心所和乡（镇、街）报告。

　　乡（镇、街、管委会）要做好辖区内日常动态管理，掌控土地使用情况，严把农民建房上报审批关。要将建房户施工情况纳入日常动态巡查范围，严控少批多建、东批西建等违法用地行为。要实行网格化管理，实行“一岗双责”，班子成员挂点包村开展巡查检查。发现违法建房，要依据《城乡规划法》第六十五条组织力量予以强制拆除，恢复土地原状。

乡（镇、街、管委会）要做好辖区内农村住房建设管理的日常调度工作，全面掌握土地使用和建设情况，严格制止违法建房。要及时开展专项行动，在规划、土地部门立案查处作出责令停止建设或限期拆除的决定后，依据《城乡规划法》第六十八条组织力量予以强制拆除，恢复土地原状。

（四）实行巡查报告机制。实行全天候监管，对农村住房建设的监督管理采取分片包干办法，乡（镇、街）应加强对辖区内农村住房建设的巡查，对发现的各类违法建房行为应当依法予以制止，责成违法行为人立即自拆，并及时向区政府和湘东土地管理分局报告。湘东土地执法监察大队和土地管理中心所负责每个星期进行一次巡查，并对国道、省道和重点地区进行重点巡查，对发现的各类违法建房行为应当依法予以制止，依据相关法律法规严肃查处，并及时向区政府报告。规划、住建、交通、公路、水务、农业、林业等部门要根据自身职责要求，建立监管制度，落实责任，同时加强日常巡查，及时发现、制止违法建房行为，并会同相关部门、乡（镇、街）处置到位。

    （五）严格依法依规，加大违法用地处罚力度。各部门、各单位要依法依规对违法用地作出处罚，实行专项监管，并将罚没收入专项用于农村土地开发、村庄规划及土地管理等方面。

    （六）建立考核制度，实行责任追究。区政府将农村住房建设监管工作纳入对乡（镇、街）年度目标管理考核，对成效显著、工作突出的予以年度表彰；对监管不力的单位和责任人员将进行约谈、问责；对履职不到位的单位和个人实行责任追究。

    1.考核按照以下情形进行扣分：

（1）辖区内发生违法建房未及时发现、上报，或未按时向上级报告巡查、控违工作举报情况的，每起扣0.5分；未采取有效措施制止违法建设的，每起扣0.5分。

（2）出现一层以下违法建筑，未及时拆除并恢复土地原状的，每起扣1分。

（3）对辖区内违法建房查禁不力的，致使非法建筑达到一层以上，两层以下的，每起扣2分。

（4）出现两层以上（含两层）或主体基本完工的违法建房的，每起扣4分。

（5）不按拆旧建新协议拆除旧房的，每发生一起扣1分。

（6）出现占用永久性基本农田的，每发生一起扣10分。乡（镇、街）一年内累计扣分达到20分及或出现1户占用永久性基本农田的，由区政府对其分管负责人进行诫勉谈话，责令其写出书面检查。累计扣分达到30分以上的或出现2户占用永久性基本农田的，由区政府对其负责人进行诫勉谈话，并对乡（镇、街）进行通报批评，并追究乡（镇、街）分管负责人责任。累计扣分达到40分以上的或出现3户占用永久性基本农田的，追究乡（镇、街）党政主要负责人责任。对于不按规定程序审批，私自收取建房者费用的工作人员，一律予以免职或调离原岗位处理。情节严重的，对相关责任人员给予党纪政纪处分，涉嫌违法的移送司法机关处理。

2.建立分级责任追究制度。各乡（镇、街），各部门、单位主要负责人、分管负责人及副科级以上干部履职不到位的由区级相关部门进行追究；其他人员由所在乡（镇、街）或单位作出处理并向区级相关部门报备，情节严重的由所在单位报请区级相关部门进行处理。

本《实施细则》不适用于湘东区中心城区和集镇规划。

附件：《湘东区农村村民建房用地联审联批表》

附件

湘东区农村村民建房用地

联审联批表

      乡（镇、街）      村（社区）      组

姓名            

20   年    月    日

村民建房用地联审联批表

填报日期     年    月    日